SUBPRIME MORTGAGE PENYEBAB, DAMPAK DAN PENANGANAN
AKHMAD HUSIN
1. Latar Belakang Subprime Mortgage
Meningkatnya permintaan perumahan sudah mulai terjadi sejak pertengahan tahun 1990, permintaan perumahan yang tinggi ini menunjukkan kemakmuran rakyat sehingga mereka bisa memperoleh rumah yang lebih besar dan lebih baik. Kepemilikan rumah di Amerika Serikat sudah meningkat dari yang semula hanya 64% ditahun 1994 menjadi 69,2% ditahun 2004. Harga-harga rumah di Amerika meningkat 124% antara tahun 1997 sampai dengan 2006.
2. Pengertian subprime mortgage
Subprime mortgage adalah paket kredit kepemilikan rumah yang ditujukan untuk orang-orang ‘miskin’ Amerika. Orang ‘miskin’ yang dimaksud adalah orang-orang yang memiliki rating kredit buruk – antara lain para penunggak tagihan kartu kredit dan tagihan kredit kendaraan bermotor. Bisa dikatakan subprime mortgage adalah KPR bagi rakyat miskin di Amerika.
Orang-orang ‘miskin’ di Amerika sama halnya dengan orang kebanyakan, punya impian untuk memiliki rumah sendiri, sementara bank-bank konvensional yang ada, banyak yang takut melihat rekam jejak kredit mereka. Di lain sisi, perusahaan kredit perumahan (mortgage company), melihat mereka sebagai peluang bisnis yang perlu digarap. Akhirnya, perusahaan kredit perumahan tadi datang kemudin mulai mengucurkan kredit rumah kepada mereka.
3. Sistem Operasional Perusahaan Kredit Perumahan
Perusahaan kredit perumahan ini sebagian dananya didapat dari pinjaman dari pihak ketiga dalam jangka waktu pengembalian yang pendek (1-5 tahun). Sementara, subprime mortgage sendiri merupakan kredit jangka panjang yang bisa berkisar 10-20 tahun dalam hal ini telah terjadi financing mismatch.
Selanjutnya, perusahaan kredit perumahan juga berbisnis via margin penjualan mortgage backed securities atau efek beragun aset (EBA). EBA merupakan kumpulan kredit-kredit yang kemudian dijual kepemilikannya kepada investor. Dalam kaitannya dengan EBA yang berasal dari subprime mortgage, investor mendapatkan bukti kepemilikannya dalam bentuk saham yang diback-up oleh properti yang diagunkan dalam proses subprime mortgage tadi. Karena EBA yang berasal dari subprime mortgage ini cukup berisiko, maka return EBA ini juga tinggi. Return EBA didapatkan dari cicilan pembayaran kreditor-kreditor subprime mortgage – yang mana seperti disebutkan sebelumnya adalah orang-orang ‘miskin’ di AS. EBA ini di AS dan Australia ada pasarnya tersendiri. Jadi ada pembeli, penjual dan mekanisme harganya tersendiri. Selanjutnya, karena EBA tipe subprime mortgage ini berkarakteristik high risk high return, maka cukup banyak investor hedge fund dan investment bank yang meminatinya. Hedge Fund sendiri terdiri kumpulan dana investor raksasa yang investasinya lintas negara dan cenderung beraksi spekulatif.

Grafik 1. Perkembangan Perumahan dan Faktor-faktornya
4. Terjadinya Krisis Subprime Mortgage
Penyebab langsung atau pemicu krisis adalah ledakan dari gelembung perumahan Amerika Serikat yang memuncak pada sekitar 2005-2006. Tinggi tingkat permintaan pada level "subprime" serta dengan disesuaikan tingkat hipotik (ARM), mulai meningkat dengan cepat setelahnya. Peningkatan insentif seperti pinjaman yang mudah dengan jangka waktu panjang memicu tren kenaikan harga perumahan telah mendorong peminjam untuk menganggap sulit hipotek dalam keyakinan mereka akan dapat dengan cepat refinance istilah yang lebih menguntungkan. Namun, setelah suku bunga mulai naik dan harga rumah mulai turun cukup tahun 2006-2007 di banyak bagian Amerika Serikat, refinancing menjadi lebih sulit. Kegagalan dan penyitaan meningkat secara dramatis aktivitas sebagai persyaratan awal berakhir mudah, harga rumah gagal untuk naik sebagai diantisipasi, dan ARM bunga bunga ulang lebih tinggi. Penurunan harga juga berdampak pada rumah-rumah bernilai lebih rendah daripada pinjaman hipotek, memberikan insentif keuangan untuk memasuki penyitaan. Penyitaan epidemi yang sedang berlangsung yang dimulai pada akhir tahun 2006 di AS terus menjadi faktor kunci dalam krisis ekonomi global, karena kekayaan mengalir dari konsumen dan mengikis kekuatan keuangan lembaga-lembaga perbankan.
Spekulatif peminjaman dalam real estat telah dikutip sebagai faktor penyumbang krisis subprime mortgage. Selama 2006, 22% dari rumah yang dibeli (1,65 juta unit) adalah untuk tujuan investasi, dengan tambahan 14% (1,07 juta unit) dibeli sebagai rumah liburan. Dengan kata lain, tingkat rekor hampir 40% dari pembelian rumah tidak dimaksudkan sebagai tempat tinggal utama. David Lereah, ekonom dari NAR pada saat itu, menyatakan bahwa tahun 2006 penurunan investasi diharapkan membeli: "spekulan meninggalkan pasar pada tahun 2006, yang menyebabkan penjualan investasi jatuh jauh lebih cepat daripada pasar primer."
Harga perumahan hampir dua kali lipat antara tahun 2000 dan 2006, tren yang sangat berbeda terjadi pada tingkat inflasi. Meskipun rumah itu tidak secara tradisional diperlakukan sebagai investasi subjek spekulasi, perilaku ini diubah selama booming perumahan. Media secara luas melaporkan kondominium yang dibeli saat sedang dibangun, kemudian dijual kembali untuk keuntungan tanpa penjual pernah mengalami tinggal di dalamnya. Beberapa perusahaan hipotek diidentifikasi mengandung risiko pada kegiatan ini sejak 2005, setelah mengidentifikasi asumsi investor posisi leverage tinggi dalam beberapa properti.
Nicole Gelinas dari Manhattan Institute menggambarkan konsekuensi negatif tidak menyesuaikan kebijakan pajak dan kredit untuk perawatan pergeseran sebuah rumah dari inflasi konservatif untuk investasi spekulatif. Ekonom Robert Shiller berpendapat bahwa gelembung spekulatif yang didorong oleh "menular optimisme, tampaknya kebal terhadap fakta-fakta, yang sering mengambil ketika harga terus meningkat. Bubbles pada dasarnya adalah fenomena sosial; sampai kita memahami dan mengatasi psikologi mereka, mereka akan terus terbentuk. Keynesian ekonom Hyman Minsky menjelaskan bagaimana spekulatif pinjaman memberikan kontribusi terhadap kenaikan utang dan akhirnya meruntuhkan nilai aset.
Kreditor subprime mortgage adalah orang-orang pendapatannya pas-pasan maka kemampuan pembayaran cicilannya juga sangat lemah Sehingga saat para kreditor tersebut tidak mampu membayar cicilan kreditnya, maka EBA yang berasal dari subprime mortgage pun ambruk. Nilai jualnya jadi terkoreksi. Otomatis, para investor yang menanamkan modalnya di EBA subprime mortgage juga ikutan merugi. Parahnya lagi, banyak perusahaan kredit perumahan yang juga bangkrut, karena tidak ada putaran uang yang terjadi dan diperparah adanya financing mismatch tadi.
Dalam "Deklarasi KTT Pasar Keuangan dan Ekonomi Dunia," tanggal 15 November 2008, para pemimpin Kelompok G20 menyebutkan sebab-sebab terjadinya krisis sebagai berikut:
“ Selama masa pertumbuhan global yang kuat, tumbuh aliran modal, dan stabilitas berkepanjangan pada awal dekade ini, peserta pasar mencari hasil yang lebih tinggi tanpa penghargaan yang memadai terhadap risiko dan gagal melaksanakan due diligence tepat. Pada saat yang sama, standar pertanggungjawaban yang lemah, praktek-praktek manajemen risiko tidak sehat, semakin kompleks dan keruh produk keuangan, dan akibat pengaruh berlebihan dikombinasikan untuk menciptakan kerentanan dalam sistem. Pembuat kebijakan, regulator dan supervisor, di beberapa negara-negara maju, tidak cukup menghargai dan alamat gedung risiko di pasar keuangan, mengikuti inovasi keuangan, atau memperhitungkan dampak sistemik tindakan regulasi domestik. “
Subprime mortgage (SM) merupakan kredit perumahan yang skema pinjamannya telah dimodifikasi sehingga mempermudah kepemilikan rumah oleh orang miskin yang sebenarnya tidak layak mendapat kredit. Tingkat bunga The Fed, sepanjang tahun 2002-2004 yang hanya sekitar 1-1,75 persen, membuat bisnis SM dan perumahan booming. Tingginya bunga pinjaman SM (pada saat bunga deposito rendah) menarik investor kelas kakap dunia (bank, reksadana, dana pensiun, asuransi) membeli surat utang yang diterbitkan perusahaan SM.
Ketika The Fed, mulai Juni 2004, bertahap menaikkan bunga hingga mencapai 5,25 persen pada Agustus 2007, kredit perumahan mulai bermasalah akibat banyaknya nasabah yang gagal bayar. Dampaknya, banyak perusahaan penerbit SM rugi besar karena nasabahnya gagal bayar dan perusahaan Subprime Mortgage tidak mampu membayar utang karena tidak dibayar nasabahnya. Terjadi banyak penyitaan rumah (1 dari 10 rumah di Cleveland, AS, dalam kondisi tersita). Pasar properti berubah menjadi seller market akibat banyak yang ingin menjual propertinya sehingga harga properti turun 10 persen.
Investor institusi keuangan yang membeli surat utang Subprime Mortgage rugi besar karena surat utangnya hanya bernilai sekitar 20 persen. Akibatnya, harga saham atau nilai aktiva bersih dari investor yang memiliki SM jatuh dan membuat investor rugi besar.



5. Subprime Mortgage Menghantam Bursa New York
Pasar sangat sensitif pada kabar buruk (bad news). Dan kabar buruk yang memicu krisis di Wall Street ini diduga datang pada tanggal 2 Agustus 2007, saat BNP Paribas- salah satu bank terbesar di Eropa yang berasal dari Prancis dan sebuah bank Jerman (IKB Deutsche Industriebank) mengalami masalah terhadap investasi EBA subprime mortgage di Amerika. Selanjutnya, berita terpuruknya subprime mortgage ini mulai terkuak di mana kerugiannya sendiri ditaksir ada sekitar $35 trilyun. Akibatnya, kepanikan pun mulai melanda para investor di lantai bursa New York. Investor lalu mulai menjual saham-saham yang bergerak dalam industri properti. Karena perusahaan yang berkaitan dengan properti di Bursa New York ada sekitar 1/3 dari total kapitalisasi pasar, tak heran, jika bursa saham secara total juga ikut terkoreksi. Investor yang panik, kemudian mulai berpikir untuk mencari alternatif alat investasi yang aman – antara lain via deposito di bank dan investasi di obligasi pemerintah.

6. Bagaimana krisis subprime mortgage menjadi krisis global
Gerak arus modal yang semakin borderless, membuat pasar keuangan dunia menjadi saling terkait dan saling berketergantungan satu sama lain. Sentimen negatif dan kepanikan dari Wall Street yang notabene merupakan pasar saham terbesar di dunia dengan cepatnya menjalar ke mana-mana. Investor-investor global raksasa yang tergabung dalam hedge fund ataupun investment bank baik yang secara kebetulan memiliki investasi di subprime mortgage atau tidak, mulai menarik dananya dari pasar modal dan mulai memasukkannya ke dalam investasi yang berisiko lebih rendah. Motifnya kurang lebih sama,, mencoba menghindari risiko kerugian yang lebih besar (cut loss). Maka, tak heran bursa-bursa saham regional dan dunia juga ikut bertumbangan.

7. Krisis Subprime Mortgage Mengancam Bank-Bank
Untuk bank-bank yang memiliki investasi di subprime mortgage secara langsung (seperti BNP Paribas di atas), imbasnya tentu ada yaitu kerugian investasi. Kerugian investasi berakibat pada seretnya dana cadangan bank-bank tersebut. Karena lalu lintas keuangan yang begitu cepat di bank, seretnya dana cadangan tersebut bisa berimbas kepada kesulitan likuaditas. Lalu bagaimana dengan bank-bank lainnya? Karena para investor mulai memindahkan investasinya ke tempat yang lebih aman (antara lain ke deposito bank) maka bank pun menerima ‘uang panas’ dari investor. Oleh karena itu, bank pun harus siap-siap menambah cadangannya untuk berjaga-jaga apabila ada penarikan mendadak dari para investor tersebut. Hal tersebut membuat bank cenderung untuk menaikkan bunga pinjaman antarbank. Otomatis lalu lintas pinjam meminjam sesama bank menjadi semakin mahal. Ini lagi-lagi berimbas pada kesulitan likuiditas di dunia perbankan. Tak heran dalam beberapa hari terakhir Bank Sentral di Eropa, AS dan Australia sibuk mengucurkan kredit likuiditas untuk menopang lancarnya arus lalu lintas keuangan di kawasan mereka.
8. Pengaruh Krisis Subprime Mortgage Terhadap Indonesia
Setelah sempat menembus ‘rekor’ tertinggi di angka 2300an, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG), belakangan juga ikut ‘terkapar’ dihempas sentimen negatif pasar global. Saat ini (16/8) angka IHSG berada di bawah 2000. Hal ini menegaskan pendapat beberapa pengamat yang menyatakan bahwa ‘rekor’ IHGS disebabkan masuknya ‘uang panas’ dari luar negeri yang memiliki kecenderungan mengambil keuntungan jangka pendek belaka. Ini tak mengherankan karena para investor global tersebut mulai menyesuaikan komposisi investasinya demi menghindarkan kerugian yang lebih besar. Semoga saja faktor-faktor dalam negeri tetap stabil, sehingga gejolak pasar global tidak berimbas ke dalam negeri.
9. UsahaThe Fed Keluar Dari Krisis
Untuk tetap menggairahkan prospek ekonomi, the Fed telah mengambil kebijakan untuk melakukan pemangkasan Fed Fund Rate beberapa kali (Gambar4), sejak tingkat 4,75 persen pada September 2007 menjadi 3 persen pada 30 Januari 2008.

Grafik 2. Perkembangan Suku Bunga The Fed dan Saham Internasional
Di sisi lain, terus melambungnya harga minyak semakin memperburuk perekonomian AS, melalui dampaknya terhadap peningkatan biaya produksi dan transportasi. Inflasi tahun 2007 mencapai 4,1 persen yang merupakan tertinggi dalam 17 tahun terakhir. The Fed menghadapi dilema antara upaya menjaga pertumbuhan perekonomian dan mengendalikan laju inflasi. Perekonomian Amerika Serikat menghadapi risiko stagflasi, yaitu pertumbuhan ekonomi yang melambat dan inflasi yang tinggi. Morgan Stanley memprediksi ekonomi AS kuartal IV hanya tumbuh 0,2 persen, bahkan Nomura telah memprediksi ekonomi AS telah mengalami kontraksi 0,3 persen dalam periode yang sama.
Perusahaan-perusahaan Jepang dan Korea yang sangat mengandalkan pasar Amerika Serikat mengalami pukulan berat yang akan mengancam penurunan keuntungan. Sampai dengan 22 Januari, saham Toyota jatuh (7,2 persen), saham Sony (perusahaan konsumer elektronik terbesar No.2 di dunia) jatuh 6,9 persen, dan saham Komatsu (perusahaan alat berat terbesar No.2 di dunia) jatuh hingga 8,5 persen. Saham Toyota sebagai produsen otomotif paling profitable di dunia selama bulan Januari 2008 telah jatuh 19 persen dan saham Samsung sebagai perusahaan elektronik terbesar di Korea melorot hampir 5 persen.
Untuk mempertahankan momentum,pada tanggal 30 Januari 2008, the Fed kembali melakukan pemangkasan sebesar 50 bps menjadi 3 persen. Sejak munculnya krisis subprime mortgage pada pertengahan tahun 2007, the Fed telah melakukan pemangkasan suku bunga sebesar 2,25 persen (Gambar 4) yang diharapkan mampu meringankan beban likuiditas. Upaya yang dilakukan pemerintah AS dan the Fed diharapkan dapat membelokkan arah perekonomian AS kembali ke arah positif. Hal ini penting karena perekonomian AS memberikan kontribusi yang signifikan terhadap perekonomian dunia, sehingga guncangan yang terjadi akan dirasakan oleh negara-negara lain di Eropa, Australia,dan Asia, termasuk Indonesia.

Daftar Pustaka
Dandosi Matram. KRISIS EKONOMI GLOBAL "Subprime Mortgage" dan "Bailout". Koran Kompas Jumat, 3 Oktober 2008
Keith, Allison dan Muller, carly. The Subprime Mortgage Crisis. www.docstoc.com. April 22,2009.
Subprime crisis di http://www.voxeu.org/index.php?q=node/466
Subprime Mortgage crisis. Wikipedia The Free Encyclopdia

Cadangan Devisa India Lewati 50 Miliar Dolar

Bombay, 24 Pebruari 2002 16:17
Cadangan devisa India melewati kepentingan psikologis 50 miliar dolar yang dicapai bulan ini, seorang pejabat the central Reserve Bank of India mengatakan Minggu.

Cadangan devisa India bertahan pada 50,208 miliar dolar pada 15 Februari, naik dari 49,766 miliar dolar pada minggu sebelumnya, kata pejabat itu.

Para dealer valuta asing mengatakan, ada kemantapan arus investasi asing langsung (FDI) ke negara itu dalam dua minggu terakhir ini, yang meningkatkan semua cadangan.

"Banyak arus FDI berasal dari berbagai perusahaan termasuk the Bharati group and Cadbury Schweppes," sebuah dealer valuta asing dengan banks sektor swasra mengatakan.

Cadbury Schweppes telah mengumumkan suatu penewaran terbuka untuk membeli saham yang dilakukan oleh perusahaan publik India melalui anak perusahaannya Cadbury India Limited.

Sumber investasi perbankan mengatakan, penawaran terbuka itu telah menerima tanggapan baik, dengan Cadbury seperti mengumpulkan hampir 30 persen dari cadangan institusi maupun publik.
________________________________________
URL: http://www.gatra.com/2002-02-24/versi_cetak.php?id=15608

Ekonomi Terapan

Salam kenal buat teman-teman khususnya teman yang di Magister Ekonomi Terapan Universitas Padjajaran Bandung. Blog ini dibuat sebagai ajang silaturahmi teman-teman atau siapa saja yang berkecimpung didunia ekonomi baik mikro maupun makro, atau para pemerhati masalah ekonomi. Curahkan karya, pemikiran dan ilmu yang telah kalian miliki melalui blog ini. Sehingga dapat memperkaya khasanah ilmu yang kita miliki, siapa tahu dapat menjadi suatu ide yang baik buat siapa saja. Sekian dulu perkenalan dari saya.
Untuk karya, tulisan, pemikiran dapat diemail melalui alamat email akhmadhusin77@blogspot.com.

Terima kasih atas kunjungan kalian diblog ini semoga bermanfaat bagi kita semua.